- Kontrolle: Höher durch baubegleitende Maßnahmen
- Mängelart: Ausführungsmängel
- Gewährleistung: 5 Jahre nach BGB (Werkvertrag)
- Einfluss auf Planung: Voll vorhanden
- Risiko: Meist technische Ausführung
- Empfohlene Absicherung der DOMCURA: Bauleistungsversicherung
Schäden am Eigenheim: Die 7 häufigsten Baumängel und wie Sie diese erkennen
Endlich ist es soweit: der Hauskauf! Ein großer Schritt, oft ein Lebenstraum. Doch was steckt hinter der glänzenden Fassade? Baumängel sind auf den ersten Blick oft nicht erkennbar. Welche sieben Probleme besonders häufig auftreten und wie Sie diese rechtzeitig erkennen.
Kevin Berg
Autor
Das Traumhaus gehört Ihnen
Eine Unterschrift besiegelt den besonderen Moment. Das Traumhaus gehört Ihnen. Vorbei die Mietzahlungen, stattdessen endlich mehr Freiraum, Privatsphäre und vielleicht sogar ein eigener Garten. Klingt das zu idyllisch?
Klar ist: Ein Eigenheim bedeutet viel Verantwortung – und das bereits vor dem Kauf oder der Endabnahme auf dem Bau. Mängel in der Bausubstanz oder eine unsaubere Verarbeitung erkennen Laien nur schwer. Denn der äußere Zustand eines Hauses offenbart manchmal nicht alles.
Eine professionelle Prüfung vor der Kaufentscheidung kann Sie vor kostspieligen Schäden schützen. Manche Baumängel sind üblicherweise nicht von Ihrer Wohngebäudeversicherung abgedeckt – und das kann richtig teuer werden. Aber auch die Wohnqualität und sogar Ihre Gesundheit können darunter leiden.
Unterschiede Hausbau vs. Hauskauf
Hausbau
Hauskauf Bestandsimmobilie
- Kontrolle: Geringer – Zustand ist bereits fix
- Mängelart: Altersbedingte Mängel, Altschäden
- Gewährleistung: Bei Arglist oder vertraglicher Zusicherung
- Einfluss auf Planung: Durch Sanierungen oder Umbauten
- Risiko: Häufig versteckte Mängel
- Empfohlene Absicherung der DOMCURA: Rechtsschutzversicherung
Werfen Sie einen Blick auf unsere Checklisten mit Download-Möglichkeit für den Hauskauf und die Neubau-Abnahme.
Checkliste Hauskauf Checkliste Neubau-Abnahme
Ganz wichtig: Laut Bundesgesetzbuch verjährt ein Baumangel fünf Jahre nach der Abnahme des Hauses. Werden sie erst später entdeckt, sinkt die Chance auf Schadensersatz. Es sei denn, Sie haben Beweise für ein arglistiges Verschweigen. In diesem Fall verlängert sich die Frist auf bis zu 30 Jahre.
1. Risse in Wänden und der Fassade
Risse in Wänden oder der Fassade stören nicht nur die Ästhetik, sondern können auf schwerwiegende Baumängel hinweisen. Ursachen können ein ungeeigneter Baugrund oder ein ungleichmäßiges Fundament sein. Hat der Baugrund beispielsweise nicht die nötige Tragfähigkeit, kann er unter dem Haus absacken.
Wurden zudem keine Ringanker im Mauerwerk verbaut, können sich die Wände verschieben. Feuchtigkeit – vor allem im Winter – kann die Schäden zusätzlich verstärken.
Was können Sie tun?
- Risse unter 0,2 mm lassen sich in der Regel noch selbst mit Spachtelmasse ausbessern.
- Bei Rissen über 0,4 mm sollten Sie in jedem Fall Fachleute zur Begutachtung hinzuziehen.
2. Undichte Dächer und Fenster
Undichte Stellen sind tückisch: Feuchtigkeit kann unbemerkt eindringen und Schimmel verursachen. Besonders problematisch sind schlechte Abdichtungen an Dächern und Fenstern. Auch Böden oder Holzbalken leiden unter stetiger Feuchtigkeit und können aufquellen.
Sind lediglich kaputte oder verrutschte Dachziegel der Grund für die Feuchtigkeit? Dann ist das Problem relativ schnell behoben. Oft sind aber auch die Abdichtungen von Dächern oder Fenstern unzureichend. Dadurch kann ein unangenehmer Luftzug entstehen. Im Winter verschwenden Sie so Heizungswärme. Zudem kann es zu Kältebrücken kommen, an denen sich Kondenswasser niederschlagen und Schimmelbildung begünstigen kann.
Was können Sie tun?
- Regelmäßig Dachziegel und Dichtungen überprüfen.
- Auf muffigen Geruch im Dachboden achten – ein möglicher Hinweis auf Feuchtigkeit.
- Hygrometer nutzen, um die Luftfeuchtigkeit im Blick zu behalten.
- Regenrinnen sauber halten, damit Wasser kontrolliert abfließen kann.
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Feuchtigkeit kann bereits beim Bau entstehen – etwa durch nicht vollständig getrocknetes Holz. Regelmäßiges Lüften ist entscheidend.«
3. Undichter Keller
Ein undichter Keller kann ähnliche Folgen haben wie ein kaputtes Dach. Eindringende Feuchtigkeit kann zunächst zu Schimmelbildung und später zu Schäden an der Bausubstanz führen.
Erkennen können Sie das an feuchten Stellen oder abgeplatzter Farbe an der Außenfassade. Der Grund dafür ist oft eine mangelhafte Abdichtung des Kellers.
Was können Sie tun?
- Kellerwände regelmäßig auf feuchte Stellen kontrollieren.
- Bei abgeplatzter Farbe oder dunklen Flecken eine Feuchtemessung durchführen.
- Achten Sie auch auf undichte Gebäudesockel – Feuchtigkeit kann so bis ins Erdgeschoss vordringen.
4. Fehlender Schallschutz
Mangelhafter Schallschutz kann die Lebensqualität erheblich beeinträchtigen. Lärm von außen oder aus Nachbarwohnungen wird verstärkt wahrgenommen.
Das soll definitiv nicht das Ziel vom Eigenheim sein! Besonders ärgerlich daran? Ein unzureichender Schallschutz kann kaum oder nur mit großem Aufwand nachgebessert werden.
Was können Sie tun?
- Mehrere Besichtigungen zu unterschiedlichen Tageszeiten durchführen.
- In die Baudokumente zum Schallschutz Einsicht nehmen.
- Mit einem Schallmessgerät den Schallschutz testen.
5. Feuchter Estrich
Zeitdruck beim Bau führt oft dazu, dass Estrich nicht ausreichend trocknet. Die Folge: Feuchtigkeit sammelt sich unter dem Bodenbelag, was zu Verformungen und Schimmel führen kann.
Was können Sie tun?
- Vor dem Verlegen des Bodens eine Feuchtigkeitsprüfung durchführen.
- Auf unebene Stellen oder Risse im Estrich achten.
- Dehnungsfugen prüfen – sie verhindern Schäden, wenn sich der Boden ausdehnt.
Gut zu wissen: Ein Zentimeter dicker Estrich benötigt etwa vier Wochen zum vollständigen Trocknen.
Anteil der festgestellten Baumängel, die den Estrich oder Innenputz betreffen:
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Prozent
6. Mangelhafte Luftdichtheitsebene
Undichte Stellen in der Gebäudehülle lassen Heizungswärme entweichen. Das treibt die Heizkosten in die Höhe. Zusätzlich kann eindringendes Kondenswasser die Feuchtigkeit in den Wänden begünstigen – ein idealer Nährboden für Schimmel.
Was können Sie tun?
- Eine professionelle Luftdichtheitsprüfung durchführen lassen. Der sogenannte Blower-Door-Test zeigt Leckagen im Haus, die Sie vor dem Kauf beheben lassen sollten.
- Verbindungen zwischen Bauteilen, Fenstern und Türen auf Undichtigkeiten überprüfen.
7. Fehlerhaftes Heizsystem
Ob Fußbodenheizungen oder Heizkörper an der Wand – falsch platzierte oder nicht optimal eingestellte Heizkörper sorgen für ineffiziente Wärmeverteilung. Das kann zu erhöhten Energiekosten und kalten Räumen führen.
Was können Sie tun?
- Vor dem Kauf die Unterlagen zur Heizanlage prüfen.
- Einen hydraulischen Abgleich durchführen lassen und die Heizung optimal einstellen.
- Leistung der Heizung mit dem Energieausweis des Hauses vergleichen. Dieser gibt an, wie viel Heizenergie das Haus potenziell benötigt. Das Heizsystem sollte diesen Bedarf abdecken können.
Fehlerkosten der deutschen Baubranche im Jahr 2022 (Quelle: Umfrage der BauInfoConsult):
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Milliarden Euro
Baumangel entdeckt? So sollten Sie reagieren
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Ein Baumangel ist immer ärgerlich. In den meisten Fällen müssen Sie für Korrekturen aber nicht selbst aufkommen und sind gesetzlich abgesichert. «
Wichtig ist, dass sie folgende Schritte beachten:
#1
Dokumentieren Sie den Mangel mit Fotos und Videos. Egal, ob er Ihnen vor dem Einzug oder erst danach auffällt. Dabei können Ihnen beispielsweise Immobilien-Gutachterinnen oder -Gutachter helfen.
#2
Schreiben Sie eine Mängelrüge an das Bauunternehmen – mit einer Frist von 14 Tagen zur Behebung. Falls keine Reaktion erfolgt, können Sie die Frist einmal erweitern, bevor Sie weitere Schritte einleiten.
Welche Schritte können das sein?
So können Sie beispielsweise ein anderes Unternehmen für die Korrekturen am Haus beauftragen. Anfallende Kosten dürfen Sie dem ursprünglichen Bauunternehmen in Rechnung stellen. Auch ein Antrag auf Kaufpreisminderung ist möglich. In schweren Fällen können Sie vom Kaufvertrag zurücktreten.
Ganz wichtig: Bei der Abnahme des Hauses sollten Sie immer die gesetzte Frist des Bauunternehmens einhalten. Sonst kann eine fiktive Abnahme stattfinden, bei der auch erhebliche Mängel durchgehen.
Wenn ein Bauunternehmen eine Frist für die Abnahme des Hauses setzt, sollten Sie diese unbedingt einhalten. Andernfalls kann es sein, dass das Haus automatisch als „abgenommen“ gilt. Das nennt man „fiktive Abnahme“. Dadurch könnten Baumängel, selbst größere, als akzeptiert gelten. Das macht es schwieriger, später Ansprüche geltend zu machen.
Ihr Vermittler vor Ort
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Damit gehen direkt Fragen zum richtigen Versicherungsschutz einher. Dieser DOMCURA Wegweiser unterstützt Sie bei diesem Thema!
Fazit
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Viele Baumängel bleiben auf den ersten Blick verborgen, können aber erhebliche Kosten verursachen. Eine gründliche Prüfung vor dem Kauf schützt Sie vor bösen Überraschungen. Setzen Sie auf Fachleute, nutzen Sie Messgeräte und nehmen Sie sich die Zeit für eine umfassende Kontrolle. Ihr Traumhaus soll sich schließlich nicht in einen Albtraum verwandeln.«
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